Jetzt in Immobilien investieren oder doch weiter Miete zahlen?

Posted on | November 26, 2010 |

Vergleich zwischen Kaufen und Mieten nicht einfach
In der letzten Zeit ist in den Medien verstärkt zu hören, dass viele Experten zum Kauf von Immobilien raten. Dafür sprechen vor allem die niedrigen Hypothekenzinsen und zudem werden Immobilien als sichere Geldanlage bzw. als Altersvorsorge empfohlen. Sicherlich sind diese Argumente nachvollziehbar. Was aber oftmals auch proklamiert wird ist, dass der Immobilienkauf immer die bessere Alternative zum Mieten darstellt, und diese Aussage ist so undifferenziert und schlichtweg falsch. Als „Beweis“ wird dann meistens vorgerechnet, dass die Kreditzinsen in der Summe geringer sind als die derzeit zu zahlende Kaltmiete. Dabei handelt es sich jedoch um eine Rechnung, die so nicht richtig ist, da es noch bedeutend mehr Faktoren gibt, die in den rechnerischen Vergleich zwischen dem Immobilienkauf und dem Miete zahlen mit einfließen müssen, wenn man ein vernünftiges Ergebnis haben möchte, ob nun der Kauf oder das Mieten die „bessere“ Alternative ist.

Zinsverlust, Instandhaltungskosten & Co.
Zu den Faktoren, die man bei einem Vergleich zwischen dem Kauf und dem Mieten einer Immobilie ebenfalls berücksichtigen sollte, zählt beispielsweise der Zinsverlust nach dem Kaufen. Dieser ergibt sich daraus, dass im Zuge der Immobilienfinanzierung in der Regel nahezu das gesamte Eigenkapital in die Finanzierung mit eingebunden wird. Zahlt man hingegen weiterhin Miete, kann dieses Eigenkapital weiterhin verzinslich angelegt sein. Geht man hier zum Beispiel von einer Anlagesumme über 70.000 Euro aus, die mit drei Prozent verzinst wird, so entgehen einem nach dem Kauf der Immobilie jährlich rund 2.000 Euro an Zinsen, also monatlich etwa 170 Euro. Dieser Faktor wird bei Gegenüberstellungen dieser Art fast nie berücksichtigt. Ähnliches gilt auch für die Instandhaltungskosten. Denn Eigenheimbesitzer müssen bzw. sollten stets einen monatlichen Betrag zurück legen, der später dann für notwendige Reparaturen, Renovierungen oder Sanierungen anfallen wird. Hier kann man beispielsweise von monatlich 150 Euro ausgehen. In der Zwischensumme wäre das Haus kaufen also bereits rund 300 Euro „teurer“ als das Miete zahlen.

Mietsteigerung und Wertsteigerung als kaum kalkulierbare Faktoren
Zu den Faktoren, die in einem Vergleich Kaufen und Mieten von Immobilien ebenfalls berücksichtigt werden sollten, allerdings vergleichsweise schwer zu kalkulieren sind, zählen einerseits die Mietentwicklung und andererseits die Wertsteigerung der Immobilie. Auch hier wird oftmals angenommen, dass die Entwicklung negativ für Mieter sein wird, also die Mieten steigen werden, und demgegenüber Immobilien wahrscheinlich an Wert steigen werden. Aber auch dieser Vergleich hinkt bzw. die Aussage ist so pauschalisiert falsch. Zwar sind die Mieten in den letzten 15 Jahren durchschnittlich etwa um 20 Prozent gestiegen (Kaltmieten), aber das bedeutet nicht automatisch, dass das auch zukünftig so sein wird. Eine allgemein rückläufige Zahl von Einwohnern in Deutschland spricht vielmehr eher für fallende Mietpreise, wenn Wohnungen vermehrt aufgrund mangelnder Nachfrage leer stehen werden. Und auch die Annahme, dass Immobilien immer im Wert steigen werden, ist nicht haltbar, was die noch immer wirkende Immobilienkrise erst vor kurzer Zeit auf teilweise dramatische Weise verdeutlicht hat. Es spielen also eine Reihe von Faktoren eine Rolle, wenn es um den Vergleich zwischen Mieten und Kaufen einer Immobilien geht.

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